Закладная по ипотеке: понятие, порядок оформления

Просмотров: 52 

Вернуться в категорию: О недвижимости

От слова «закладная» веет чем-то устаревшим, из времен ростовщиков и старух-процентщиц. Но так кажется только тем, кто не сталкивался с ипотекой. Потому что она так же тесно связана с залогом, как нитка с иголкой.

«Сладкая парочка»

Так происходит потому, что любой банк желает гарантированно зарабатывать на кредитах, а не полагаться на моральность заемщика и незыблемость его финансового положения. Последнее, кстати, он и сам себе не гарантирует во времена экономического спада.
Нельзя сказать, что ипотечная ссуда выдается исключительно под залоговое обеспечение, но найти другой вариант проблематично. А если таковой и отыщется, то взаймы там дают на таких условиях, которые подходят только обеспеченным и не нуждающимся в этом людям.
Собственно, всем участникам спокойнее, когда солидный долг обеспечивается недвижимостью, для которой и занимаются средства. Если это жилье — не единственное, займ станет беспроблемным: банковское учреждение обезопасит свои деньги, а заемщик получит их на лояльных условиях. Если он их выполняет, заложенному добру ничего не угрожает. Банк реализует его для погашения долга лишь при неплатежеспособности клиента.

Подписание договора о залоге

Механизм и его документальное отражение каждое учреждение прописывает по-своему, поскольку закон не регламентирует такое оформление.
Но ни одна из сторон не хочет иметь претензий или правовых трудностей, поэтому в соглашении обязательно имеются:

  • дата и номер;
  • информация о подписантах;
  • сведения об ипотеке и ее погашении;
  • характеристики закладываемого имущества;
  • стоимостная оценка;
  • обстоятельства перехода права собственности к кредитору.

В остальном должны быть учтены интересы всех сторон (у имущества бывают совладельцы). Аргументированное внесение правок — лишний довод в пользу необходимости внимательной вычитки текста.
Документы требуются такие:

  • паспорт хозяина (в случае совладения — всех собственников);
  • правоустанавливающие документы;
  • экспертная оценка стоимости, если это прописано;
  • данные о доходе (форма 2–НДФЛ, выписка с з/п счета), подтверждающие платежеспособность заемщика.

Этапы «большого пути»

Условно их можно выделить 4:

  1. Подписание
    Обычно залог и кредит оформляют в банке одним пакетом. Можно подписать все очень быстро — не читая. Но безответственный подход к серьезным делам не приветствуется: стоит потратить пару часов, но досконально изучить принимаемые на себя обязательства.
  2. Госпошлина
    Если квартира, которую хотят использовать в качестве залога, еще официально не зарегистрирована, придется заплатить 2 тыс. рублей госпошлины. Сделать это можно в процессе подписания договоров, в кассе банка.
  3. Регистрация
    Она необходима для отражения в учете данного ограничения. Для этого Росреестру или МФЦ под расписку предоставляют пакет документов, включающий закладную. Помимо перечня полученных бумаг, в расписке укажут срок выдачи выписки, отражающей залоговое состояние жилища.
  4. Выписка
    Новая справка ЕГРН останется у должника. Банку достанется закладная в оригинале. Поскольку теперь она — его ценная бумага, которую можно даже продавать, должнику рекомендуют оставить себе копию. Она может пригодиться для снятия ограничения после возврата ссуды.

Использование закладного документа

Чтобы не отмахнуться от совета по поводу дубликата, следует уяснить возможную дальнейшую судьбу закладной:

  • Продажа. Да, банк имеет право продать ее полностью или частично. В первом случае, должник будет платить новому «хозяину», во втором — прежнему, который уже сам распределит поступления.
  • Обмен. В этом случае один документ могут менять на другой с возмещением разницы в цене.

Выпуск эмиссионных бумаг. Для этого весь долг делится на части и продается. Но расчет с покупателями производит не должник — для него ничего не меняется.
Теперь становится ясно, почему стоит подстраховаться дубликатом: подлинника ко времени выплаты займа может просто не существовать.

Аннулирование закладной

Сначала нужно получить от банка справку о погашении долга. И приложить ее к поданному заявлению на возврат закладной. Вот здесь и выясняется иногда, что она отсутствует — утеряна. Здесь и пригодится своевременно сделанная копия, которая потребуется для снятия ограничения.
Процедура повторяется по тому же алгоритму: подача заявления на снятие подкрепляется справкой банка об отсутствии долга. Сделать это можно как в самом Росреестре, так и в многофункциональном центре, а способ подачи — как личный визит, так и онлайн. Через 7-10 дней ответ ЕГРН подтвердит восстановление в правах бывшего залога.
Итак, закладная — это по-прежнему актуально и совсем не страшно, если предварительно проработать теорию.