Проверка дома перед покупкой - просто о сложном

Просмотров: 3067 

Вернуться в категорию: О недвижимости

На сегодняшний день приобрести недвижимость далеко непросто, особенно, если речь идет о жилом доме. Предполагается, что покупатели должны быть юридически подкованы и знать все тонкости индивидуального строения.

К сожалению, никто не застрахован от различного рода махинаций. В какой-то момент может выясниться, что купленный дом построен без разрешения соответствующих государственных органов и готовится под снос.

До подписания договора купли-продажи загородной недвижимости необходимо проверить, нет ли нарушения градостроительных и строительных норм.

Проверка объекта в базе Росреестра

Росреестр является органом, который осуществляет регистрацию прав на недвижимость, а также выполняет учет кадастрового имущества.

На государственном информационном ресурсе, именуемом Единым государственным реестром недвижимости (ЕГРН), есть абсолютно все детали по самому объекту и его владельцам. Запрос из ЕГРН можно выполнить как на официальном сайте Росреестра, в МФЦ, или можно получить необходимые сведения на нашем портале.

После получения информации из ЕГРН необходимо ее уметь правильно прочесть.

Важно!

  1. Все сведения по сделке как в документе из ЕГРН, так и документах продавца, должны быть идентичными.
  2. Детали по объекту, его характеристики и права собственника также не должны отличаться. Если найдены несовпадения, лучше не выходить на сделку или уточнить у продавца, с чем это связано.
  3. Строение нужно проанализировать и на самом участке, обратить внимание на то, к какому типу оно относится: СНТ, ДНП, ИЖС и др. Например, дом, который заинтересовал, по документам расположен на участке ЛПХ, а по факту за его пределами, на земле сельхозназначения. Это грубейшее нарушение.
  4. Следует обратить внимание на площадь и границы участка. Все должно совпадать с ЕГРН. Отлично, если межевание уже выполнено, в противном случае покупателю предстоит выполнить его самостоятельно за свой счет.
  5. Проверить объект на обременения, а также на то, полноправным ли владельцем является текущий хозяин или же ему принадлежит только доля, а другая, к примеру, принадлежит детям, жене или находится в залоге. Бывает такое, что при строительстве жилого дома затрагивают земли Лесного фонда или участок проходит через газовые либо электрические коммуникации. Безусловно, такие аспекты также являются противоправными и чреваты штрафами, а в дальнейшем сносом строения.

Есть один важный момент, который следует знать! В ЕГРН не всегда содержатся данные по недвижимости, даже в случае законного возведения объекта. Произойти подобная ситуация может в случае, если недвижимость была построена до 1998 года, а после с ней не осуществлялось сделок купли-продажи. Всему виной ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вступивший в силу в 1998 году. Дело в том, что ранее этого года никакого реестра недвижимости не существовало.

Если понравившегося объекта нет на информационном ресурсе ЕГРН, нужно:

  1. Запросить сведения в БТИ («Бюро технической инвентаризации»).
  2. Направить запрос в «Департамент жилищной политики» субъекта РФ.

Получение информации о правообладателе - физическом лице

В случае, если продавцом объекта выступает физическое лицо, необходимо:

  1. Осуществить проверку паспорта на предмет его подлинности. Сделать это можно на сайте МВД.
  2. Уточнить семейное положение продавца. Если он(а) состоит в браке, то необходимо получить нотариальное согласие супруги(а). В противном случае возможна ситуация, при которой один из супругов заявится с претензиями о том, что согласия на сделку не давал и обратится в суд. Суд безоговорочно признает сделку недействительной.
  3. Изучить нотариальную доверенность представителя продавца (если на сделку выходит не он сам). Наиболее полную информацию можно получить на ресурсе «Федеральной нотариальной палаты».
  4. Проверить продавца на наличие открытого исполнительного производства в отношении него, а также нахождение в розыске и существование долгов.

Посмотреть информацию можно на следующих ресурсах:

  • Федеральная служба судебных приставов (ФССП).
  • Единый реестр сведений о банкротстве.

Если в ходе проверки были обнаружены долги, вскрылось начало процедуры банкротства или продавец находится в розыске, необходимо взвесить все «за» и «против» сделки с таким лицом, возможно, прекратив дальнейшую процедуру оформления документов.

Если вы сомневаетесь в своих возможностях самостоятельно провести проверку объекта и продавца – можете обратиться к нам и заказать Отчет о рисках, который готовится юридической службой нашего портала.

 

Получение информации о правообладателе - юридическом лице

Абсолютно иная ситуация складывается, если продавцом загородной недвижимости является строительная компания или посредник. Дело в том, что государство никогда не заостряло внимания на индивидуальном строительстве, соответственно, и ресурсов, которые могли бы помочь покупателю проверить предпринимателя, строившего объект, не было.

Если все же есть настрой идти до конца, не помешает осуществить проверку продавца на некоторых ресурсах, это:

  1. Сайт «ФССП России».
  2. «Сведения о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов».
  3. «Судебные акты РФ».
  4. Сайт «За честный бизнес». Здесь можно посмотреть, как обстоят финансовые дела у продавца, но, к сожалению, данные предоставляются двухлетней давности. Поэтому полностью полагаться на них рискованно.
  5. «Единый реестр сведений о банкротстве». Проверка в реестре не даст в данном случае никаких гарантий, так как продавец, являющийся банкротом, может запросто продать даже дом, который не достроен.

Если вы сомневаетесь в своих возможностях самостоятельно провести проверку объекта и продавца – можете обратиться к нам и заказать Отчет о рисках, который готовится юридической службой нашего портала.

 

Состояние объекта недвижимости на момент сделки

Казалось бы, документы и продавец проверены «от» и «до», что еще тут может насторожить. Но при сделках с недвижимостью важно проверить и сам объект. Как правило, покупателям сложно, просто взглянув, оценить реальное состояние недвижимости.

Для этого существуют специальные агентства, которые проводят экспертизу. Процедура поможет определить надежность перекрытий и несущих конструкций, качество фундамента и прочность крыши.

Порой, не прибегая к такому сервису, покупатели берут «кота в мешке», а потом, переезжая на ПМЖ в дом своей мечты, обнаруживают массу сюрпризов и тратят огромные деньги на устранение проблем.

В итоге

Делая выводы, стоит отметить, что при всем внимательном изучении документации продавца, покупатель недвижимости все же имеет определенные риски.

Обращение к сервису ЕГРН во многих аспектах минимизирует возможные «подводные камни» сделки, но 100% гарантии нет.

Если сделка состоялась и договор заключен, то это еще ничего не значит. К примеру, в дальнейшем, можно столкнуться с дополнительными тратами, чтобы подключить загородный дом к инфраструктуре и свободно пользоваться водой, газом и электричеством.

К тому же важно учитывать, что сейчас действует упрощенная процедура оформления прав на земельные участки, дома и т.д. Так называемая «дачная амнистия» продлена еще на год, до марта 2022 года. Это очень удобно, разрешения на сдачу объекта нет, а регистрация в ЕГРН возможна.

Не очень приятным может быть только аспект, что в ходе строительства, например, не учитывались нормы: экологические, санитарные и строительные. В этом случае жизнь в таком доме может представлять опасность для здоровья человека.

Для того чтобы сохранить свои нервные клетки в порядке, профессионалы в сфере недвижимости советуют обращаться к юридически подкованным лицам, которые помогут принять покупателю правильное решение.