Риски альтернативных сделок при покупке квартиры

Просмотров: 407 

Вернуться в категорию: О недвижимости

Улучшение жилищных условий дело непростое. Особенно если речь идёт об альтернативной сделке. Такая схема подразумевает под собой одновременную продажу старой квартиры и приобретение новой. Вроде бы как удобно: одну продал, на вырученные деньги купил другую. Однако всё не так просто, как кажется.

Как по маслу

Прописанные жильцы в приобретённой жилплощади – довольно распространённая ситуация. Обычно это происходит, когда собственник продаёт свою квартиру, а в новую прописаться не успел. Чаще всего такой момент проходит тихо, мирно. Перерегистрация осуществляется в течение двух-трёх недель.
Чтобы быть уверенным в том, что после сделки в квартире не останется нежелательных соседей, это необходимо указать в договоре купли-продажи. Обязательно следует перечислить всех, кто на момент смены владельца остаётся зарегистрированным по указанному адресу, а также срок, в течение которого Продавец обязуется снять с регистрационного учёта этих людей.
Основная проблема при таких обстоятельствах состоит в том, что Продавец может быть один, а прописанных гораздо больше. Бабушки, дети и т.д. Они не фигурируют в процессе купли-продажи и решение об их перерегистрации принимает только непосредственный участник. Однако не все могут быть согласны и это может послужить причиной для расторжения договора.
В качестве дополнительной страховки рекомендуется получить со всех проживающих нотариально заверенные расписки с указанием сроков выписки. Нотариус может сразу рассказать, все ли смогут в добровольном порядке сняться с регистрации.

Подводные камни

На вторичном рынке встречаются предложения стоимостью на 15 – 20% дешевле аналогов. Заманчиво, но рискованно. Такие «вкусные» варианты – квартиры с обременением. Даже вступив в право собственности, избавиться от зарегистрированных там лиц бывает сложно или даже невозможно.
Несмотря на то, что по нормам ГК РФ продающая сторона обязана сообщить потенциальному Покупателю о прописанных в квартире людях, нередки ситуации, когда такая информация «всплывает» только после подписания всех бумаг и оплаты. В итоге человек принимает во владение не только желаемые квадратные метры, но ещё и дополнительные затруднения.
Если такое положение дел категорически не устраивает Покупателя, то факт сокрытия информации о зарегистрированных лицах является веской причиной для расторжения соглашений и возврата уплаченных денежных средств.
Однако на практике мало кто доводит ситуацию до крайности. Ведь при аннулировании договорённостей не только Продавец остаётся без денег, но и Покупатель лишается «крыши над головой». При альтернативной сделке расстаться со своими квадратными метрами и не приобрести ничего взамен крайне неудачный финал мероприятия.
Закон в таких неприятных случаях стоит на стороне Покупателя. Обратившись в суд, есть возможность выписать жильцов в принудительном порядке. Тем не менее даже судебные разбирательства не всегда могут помочь. Существует ряд условий, при которых выписать того или иного жильца без его согласия не представляется возможным.

Исключения

В законодательстве оговорены особые обстоятельства, когда прежние хозяева имеют право проживать в проданной собственности после смены владельца.

  • Отказ одного из членов семьи Продавца от приватизации жилья. Отказавшийся сохраняет за собой право на бессрочное пользование этой жилплощадью. При этом он может не находиться по данному адресу, а появиться на пороге спустя несколько лет.
  • Наличие завещательного отказа. В завещании указано, что определённому человеку (не наследнику) предоставляется право на проживание в квартире.
  • Зарегистрированный несовершеннолетний ребёнок. В данной ситуации только органы опеки выдадут разрешение на перерегистрацию.
  • Рентополучатель. Имеется в виду покупка жилья по договору пожизненного содержания с иждивенцем. Здесь как в сказке – «только смерть разлучит вас». Проверить данное обременение можно, заказ выписку из ЕГРН Росреестра.

Дальнейшие действия нового хозяина зависят от того, насколько важно для него конкретное приобретение. Либо он пытается договориться мирно, либо расторгает все договорённости.

Подстраховка

Во избежание таких неприятных сюрпризов, до оформления всех документов надо тщательно изучить – кто, как и почему проживает в продаваемой собственности. Архивная справка о регистрации лучшая помощь в таком деле. К сожалению, Покупатель не сможет самостоятельно её получить, а может только попросить у продающей стороны. Если собственник ничего не скрывает, то он предоставит такой документ без проблем.
Учитывая сложности подобных многослойных сделок, часто используется отложенный платёж. Часть оплаты передаётся Продавцу только после того, как с жилплощади будет выписан последний жилец. Как показывает практика, чем крупнее сумма «в ожидании», тем быстрее снимаются с учёта бывшие владельцы.
Участие в цепочке альтернативных сделок увеличивает риски. Гораздо спокойнее пройдёт оформление жилплощади по классической, чистой схеме. В таком случае шансов столкнуться с прописанными жильцами меньше и только радость от удачной покупки будет сопровождать новоселье.