Налог при продаже недвижимости в 2022 году

Просмотров: 295 

Вернуться в категорию: О недвижимости

Владелец квартиры, дома, хозяйственных построек – это налогоплательщик, который обязан платить налог на имущество. Платеж взимается как при непосредственном владении объектом, так и при совершении операций по продаже имущества. И, далее о том, какие изменения произошли в 2022 году, и были ли они вообще, а также о том, с какой недвижимости платится налог лицом в РФ.

Min период владения, позволяющий не платить налог

Гражданин РФ может не платить налог с продажи недвижимости, если он владеет имущественным объектом более долгий период, чем установленный min период. По законодательству России предусмотрено два льготных промежутка времени, которые освобождают от такой обязанности:

  • 36 месяцев (3 г.);
  • 60 месяцев (5 л.).

Все зависит от того, какой ценностью распоряжается лицо. Например, освобождение от уплаты платежа в рамках трехлетнего периода получают следующие категории лиц:

  • лица, получившие комнату, иные типы активов по наследству или по договору дарения, в частности от родственника, близкого человека;
  • стали собственниками с учетом проведенной приватизации;
  • получили объект в качестве плательщика ренты на основании подписанного договора о пожизненном содержании.

Все указанные основания предоставляют возможность субъектам при реализации актива, который пребывал в собственности более 36 месяцев, не платить деньги в казну. Законодательная норма распространяется на недвижимые ценности, включая квартиры, комнаты, садовые участки и дома, загородные коттеджи, доли.
В качестве примера можно привести ситуацию: субъект Иваненко Сергей Петрович 05.01.2018 года получил по наследству дачу. 01.05.2022 года он принял решение ее продать. На основании действующих регламентов налог с продажи наследства он платить не будет. Причина – уже прошел указанный минимальный период в три года.
Возникает вполне логичный вопрос о том, а на кого распространяется пятилетний минимальный период. Ответ – на все остальные объекты, которые не вошли в предыдущий перечень. Например, это сделки на основании купли-продажи.
Пример: тот же гражданин Иваненко, купил в январе 2020 года загородный дом, который решил продать в апреле 2022 года. По факту сделки он обязан заполнить декларацию и внести в казну начисленное обязательство. Основание – указанный льготный срок в 5 лет еще не прошел.
Важно: региональные власти обладают полномочиями сокращать льготный период с пятилетнего срока на меньший, в т.ч. и на нулевой период. Поэтому в отдельном регионе субъект может быть обязан заплатить налог с продажи недвижимости, приобретенной на рынке, вне зависимости от срока. Данный факт необходимо уточнять в региональной инспекции.
Другой важный момент: стоит разделять все сделки, совершенные с активами, до 1 января 2016 года, и после указанной даты. В частности:

  • если предмет был унаследован. приобретен до указанной даты, то вне зависимости от обстоятельств, при расчете используется три года;
  • если же объект был приобретен, унаследован после указанной даты, то тогда учитываются два фактора: сама ситуация для утверждения права собственности, а потом уже период в 3 или 5 лет.

С какой недвижимости платится налог за продажу?

Человек обязан уплатить начисления при реализации имущества с учетом соблюдения минимального срока. Правило распространяется как на целые квартиры, дома, садовые дома, гаражи и хозяйственные постройки, так и на выделенные доли.
Освобождение семей с детьми от уплаты налога с продажи недвижимости
С 01.01. 2022 года предусмотрены льготы по уплате для семей с детьми. В частности, речь идет о семьях, где воспитываются двое и более детей.
Получается, если муж с женой воспитывает двое и более детей, то вне зависимости от категории имущества и количества лет, в течение которого есть такое право, они не обязаны уплачивать налог с продажи собственности.
Важно: действующие нормы распространяются исключительно на всех членов семьи, в т.ч. и на несовершеннолетних детей. Бывают ситуации, когда выгодоприобретателем дохода от сделки является несовершеннолетний гражданин. Так вот с 01.01.2022 года такой человек и вся семья освобождены от подобных начислений.
Пример: семья Костенко воспитывает трое несовершеннолетних детей. В мае 2021 году она приобрела двухкомнатную квартиру, которую в апреле 2022 года решила продать. Причина – желание приобрести четырехкомнатную квартиру. Если бы такая ситуация произошла еще до 01.01.2022, то семья была бы обязана выполнить свои обязательства перед государством. Сейчас же она полностью освобождена от такой ответственности.

С какой даты рассчитывается срок владения?

Дата владения объектом – один из самых важных. Поскольку иногда несколько дней могут определить наличие или отсутствие обязательства по уплате налога. И вот несколько распространенных случаев, когда необходимо рассчитывать срок:

  • покупка актива на основании договора купли- продажи – в таком случае точкой отсчета служит дата, когда фактически в Росреестре были зарегистрированы права собственности на такой объект;
  • покупка объекта с учетом норм долевого участия – такой датой также признается дата регистрации права в Росреестре (то есть это не дата получения квартиры, ордера, не дата подписания акта на прием объекта);
  • приобретение квартиры на основании паевого договора – период владения исчисляется с момента, когда пайщик выплатил всю свою задолженность по паевым взносам, а также получил на руки подписанный акт;
  • при получении наследства датой владения недвижимости считается дата смерти наследодателя или в отдельных случаях открытия наследства. И это очень «выгодная» норма для наследников, поскольку часто право собственности на такие объекты оформляются в течение нескольких дней, но фактически отсчет периода начинается уже с даты смерти наследодателя;
  • при дарении квартиры точкой отсчета считается оформление в реестре права собственности.

Период при владении новостройкой

Период владения новостройкой зависит от того, на основании какого договора и каким способом такое жилье стало собственностью субъекта. При долевом участии — это фиксация права собственности, как и в случае сделки по продаже. А вот при паевом участии учитывается срок выплаты всей задолженности и подписание акта приема-передачи.
Min срок владения активом при наследстве
Как уже было сказано, при наследстве используется min период в 36 мес. (3 года). Если наследник получил имущество более, чем три года назад, и сейчас его продает, то тогда он освобождается от налогообложения. Если же субъект пожелает реализовать указанную собственность ранее, то тогда он обязан уплатить налог с продажи квартиры менее 3 лет.
Формула для расчета
Любой налог рассчитывается по формуле:
База * Ставку;
где:

  • ставка – это процент, который утверждается на федеральном или региональном уровне, для отдельных граждан и в различных случаях устанавливаются границы ставок;
  • база – показатель, с которого взимается налог.

Данный случай не является исключение. В общем виде для расчета НДФЛ при реализации актива стоит применять формулу:
НДФЛ = База*13%/100 (при условии, что ставка равна 13%).
И здесь возникает вопрос, что же является базой. Самый простой вариант – это доход от реализации. То есть за сколько была продана квартира, например, за 3 миллиона рублей. Тогда налог составляет 3 000 000 * 13/100 = 390000 рублей.
Но это общий вид. При расчете разрешается уменьшить НДФЛ на сумму:

  • вычета – max величина составляет 1 млн. руб.;
  • величину затрат на покупку квартиры, дома.

В таком случае формула расчета может быть представлена так:
НДФЛ = (Д-д от реализации – 1 млн. руб. (max))*13/100
или
НДФЛ = (Д-д от реализации – Расходы на покупку)*13/100.
Более подробно о данных способах расчета и снижения финансовой нагрузки далее.

Способы уменьшения налога при продаже недвижимости

Государство предоставляет возможность гражданам снизить налоговую нагрузку и уменьшить размер налога с продажи квартиры в 2022 году. Есть несколько способов, как это сделать:
снизить саму цену в договоре, уменьшив таким образом налоговую базу;
оформить налоговый вычет;
вычесть непосредственные расходы на приобретение недвижимости из суммы полученного дохода.
И далее более подробно о каждом методе.
Целенаправленное снижение стоимости недвижимости в документах
Как работает принцип начисления платежа: стоимость сделки, то есть полученный доход от реализации объекта умножается на действующую ставку налога. Если использовать еще установленный общий вычет в 1 миллион рублей, то формула выглядит так:
Сумма платежа = (Доход от реализации – Вычет в сумме 1 миллиона рублей) *13%.
Если учесть, что стоимость квартир и домов сейчас огромная в любом регионе, то очевидно и обоснованно желание каждого человека снизить свою налоговую нагрузку. И самый простой способ – это снизить цену такого объекта в договоре купли-продажи.
Вернее, именно так думают многие продавцы квартиры. Но они забывают, что такие действия административно и уголовно наказуемы. И в случае выявления таких фактов, а они сейчас легко проверяемы ФНС, придется заплатить и доначисленное обязательство, и начисленную пеню со штрафом.
Налогообложение при продаже квартиры – это достаточно важный вопрос, проверке которого ФНС уделяет достаточное время. Цена объекта в договоре должна соответствовать рыночной, существенное ее занижение выявляется автоматически.
Вычет при реализации актива
Налоговый вычет – это определенный размер, установленный государством, на сумму которого каждый продавец объекта может снизить налоговую базу. Максимальный размер вычета в 2022 году не изменился. Она составляет 1 миллион рублей. Как это работает: например, доход от реализации составляет 2,3 миллион рублей. Ставка - 13%. Если субъект применяет такую льготу, то он должен заплатить в бюджет следующую сумму (2,3 – 1) млн*0,13 = 1,3*0,13 = 169 000 рублей.
Если речь идет о гараже или продаже нежилого имущества, то максимальная сумма вычета составляет 250 000 рублей.
Использовать такую льготу можно несколько раз в течение жизни. Никаких ограничений в этом вопросе нет. Главное – НВ нельзя применять более 1 раза в год.
Вычитание расходов на приобретение квартиры
Самый выгодный вариант, который позволяет снизить сумму налога при продаже недвижимости, — это снизить базу налогообложения на сумму понесенных при покупке такого объекта расходов. Здесь все просто: по логике любой налог, в том числе НДФЛ, уплачивается не с доходов, а с прибыли. Например, если сегодня человек реализует свою квартиру за 10 миллионов рублей, а еще полгода назад он ее приобрел за 5 миллионов рублей, то логично, что платить 13% он должен с разницы – 10-5 = 5 миллионов.
Эксперты рекомендуют данный способ как один из самых эффективных. Главное – на руках у владельца должны быть документы, которые подтверждают такие затраты. Это и договор купли-продажи, и квитанция о перечислении денег. При утрате всех бумаг, к сожалению, воспользоваться такой льготой будет невозможно.


Если вы не знаете, нужно ли платить налог с продажи имущества или у вас возникают любые иные вопросы, связанные со сделками по недвижимости, можете воспользоваться услугами юридической службы онлайн-портала «Реестр Недвижимости», задав свой вопрос в форме обратной связи на сайте.