Как заключить договор ренты, разновидности ренты

Просмотров: 684 

Вернуться в категорию: О недвижимости

Рента – соглашение о передаче имущества второму лицу в обмен на регулярные выплаты, либо пожизненное содержание рентополучателя. В советском гражданском праве существовал договор купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца. Подробную регламентацию договорный институт получил в 1996 году с принятием второй части ГК РФ.

Виды ренты

Документ удостоверяется нотариально и регистрируется в Росреестре. При несоблюдении требований, установленных законом, гражданско-правовой акт будет оспорен и признан недействительным.

Выделяют 3 основные формы:
постоянная – систематические бессрочные платежи физическим или юридическим лицам с возможностью наследования их собственности вместе с правовыми обязанностями. Права получателя тоже наследуются;
пожизненная (только для физических лиц) – регулярные денежные отчисления в пользу одного или нескольких граждан с прекращением всех обязательств после их смерти и переходе недвижимости в полное распоряжение покупателя;
с иждивением – периодическая оплата и оказание услуг бывшему владельцу или указанному им третьему лицу на период их жизни взамен на владение жилплощадью.
Первые 2 типа почти не практикуются, но последний распространён широко. Допустим, одинокий пожилой человек, нуждающийся в посторонней материальной и социальной помощи, может передать собственность плательщику, оплата будет производиться деньгами и социально-бытовыми услугами до момента кончины рантье.
Если вторая сторона скончается раньше, то исполнение условий нормативного акта ляжет на плечи его ближайших родственников по наследству. Жилой объект в будущем достанется им.

Размер выплат

Цена на обременённое недвижимое имущество значительно снижена, поскольку такое удовольствие для рентоплательщика компенсируется серьёзными правовыми обязанностями. Закон также допускает возможность бесплатного отчуждения жилплощади. Однако это обстоятельство не отменяет систематических платежей.
Контракт может предусматривать условие единовременной выплаты за продажу недвижимости. Обычно эта сумма составляет 25% от общей стоимости и выплачивается сразу при подписании соглашения. Размер ежемесячной финансовой поддержки не связан с рыночной стоимостью жилья и не может быть ниже прожиточного минимума.
Иждивение подразумевает долг покупателя в бытовом обслуживании недееспособного продавца (покупать продукты, лекарства, одежду, убирать помещение, ухаживать за больным). Иногда в документации прописывается ответственность плательщика за организацию похорон. Как правило, стороны, участвующие в сделке, проживают вместе.

Возможные риски

Если плательщик не выполняет своих обязательств, например, нарушает платёжный график или не оказывает должного участия, получатель вправе через суд аннулировать контракт, не возмещая уже выплаченных средств.
Доказать систематичность и качество оказываемого ухода крайне сложно. В этой ситуации плательщик ренты законодательно не защищён. Для подтверждения понесённых расходов необходимо сохранять все чеки, квитанции и расписки.
Наследники могут оспорить соглашение, если им покажется, что оно подписано под давлением или не в адекватном состоянии. Поэтому при подписании бумаг важно наличие справки из психоневрологического/наркологического диспансера о психическом здоровье получателя.
В свою очередь, рантье рискует стать жертвой мошенников. Так как деньги выплачиваются только в течение жизни предыдущего хозяина, нередко преступники (в том числе, недобросовестная родня) стараются его сжить со свету, чтобы вступить в полноправное владение.

Заключение ренты

Любую сделку рекомендуется заключать в присутствии профессионального юриста. Это поможет избежать негативных последствий. Случается, когда под видом рентного контракта владелец подписывает дарственную. В итоге лишается жилого объекта и не может претендовать на материальное обеспечение.
В акте указывается регулярность и способ оплаты, причины для расторжения гражданских правоотношений.

Юридическая процедура включает 3 главных этапа:

  • документ не имеет строгой формы, подписывается по взаимной договорённости, заверяется нотариусом и подлежит обязательной госрегистрации;
  • регистрируется переход права собственности. Однако отчуждаемое жильё остается в залоге у продавца и обеспечивает выполнение предписаний;
  • оформляется залог и обременение прав.

Рентодатель вправе распоряжаться квадратными метрами только с письменного одобрения рантье, который фактически оказывается в положении нанимателя. При этом прежний владелец не оплачивает коммунальные услуги, а также вправе расторгнуть сделку, если другой участник объективно не исполняет договорных обязательств.

Продажа квартиры с обременением

Практически невозможно скрыть, что имущество получено в обмен на периодические денежные отчисления. Ведь при оформлении документов требуется обязательная государственная регистрация. Проверить наличие данного обременения достаточно просто – заказать выписку из ЕГРН Росреестра.
Без согласия рентополучателя продать дом с «приданым» не получится. К тому же, за прежним владельцем сохраняется возможность проживания в переданной им жилплощади. Соответственно, все правовые обязанности перейдут к новому собственнику.
Чаще такую недвижимость выставляют на торги после смерти рентополучателя. В этом случае обременение на квартиру снимается. Цена на жильё резко возрастает, а процесс купли-продажи происходит в обычном порядке.