Альтернативная купля-продажа недвижимости

Просмотров: 551 

Вернуться в категорию: О недвижимости

Альтернативная продажа квартиры – данный термин совсем недавно вошел в жизнь обычных граждан. Это, в первую очередь, обусловлено различными причинами, как правило, на первую строчку подобных причин претендует отсутствие финансовой возможности в приобретении нового, более комфортабельного жилья. Отсутствие денежных средств – главная, на сегодняшний день, проблема населения, еще хуже обстоят дела с жилищным вопросом обычных, рядовых граждан. Улучшить свою жилищную площадь желает каждый, а то, как это воплотить в жизнь, не знает никто.
В последнее время, население всё чаще стало обращаться к различным юристам для обеспечения помощи в проведении альтернативной продажи квартиры.

Что же это за понятие и как оно реализуется на практике в России?

Альтернативная продажа квартиры – это предусмотренная нормативно – правовыми актами сделка по продаже собственного жилья, при этом денежные средства, вырученные от такой продажи, вкладываются в приобретении нового, улучшенного жилого помещения. Выражаясь понятным языком, альтернатива – поиск лучшего, иными словами – обмен жилищной площадью. Однако, в последнее время выстраиваются различные сложные схемы при альтернативных сделках, о подобных явлениях будет рассмотрено чуть ниже.

Налогообложение при проведении альтернативных сделок с недвижимостью и иными объектами

Согласно налоговому законодательству Российской Федерации при проведении альтернативной сделки с недвижимостью граждане облагаются налогом в размере 13% от вырученных денежных средств с продажи жилого помещения, однако, в законодательстве есть ряд исключений, когда владелец освобождается от подобных выплат, данный перечень чётко указан в Налоговом кодексе:

  1. Жилое помещение было получено путем вступления в наследство или подарено родственником;
  2. Наличие договора пожизненного содержания с иждивением в жилом помещении;
  3. Приватизация жилого помещения.

Также законом предусмотрено, что лица, проживающие в прежнем домовладении на протяжении более 5 лет освобождаются от уплаты 13% налогов при альтернативной сделке.
В соответствии со ст. 220 НК РФ при проведении альтернативной сделки гражданин получает право на получение налогового вычета, который составляет 13% от стоимости жилого помещения.
Таким образом, сфера альтернативных сделок облагается налогами в случаях, предусмотренных законом РФ в сфере налогов и сборов. Неуплата установленных налогов влечет административную и уголовную ответственность в соответствии с квалификацией деяния и размером ущерба государству.

Виды альтернативных сделок

По своей структуре альтернативную сделку с недвижимостью можно разделить по принципу итогового результата и полученной выгоды, исходя из этого, делят:

  1. Равноценная сделка. Альтернативная сделка с жильем считается успешной, когда оба владельца приобрели подходящие квартиры и при этом не потратили ни копейки, однако, все необходимые блага они получили. Такая сделка считается выгодной и равноценной.
  2. Неравноценная альтернатива. Другое название подобной ситуации – обмен жилищными площадями с доплатой одного из участников. В данном случае отмечается негатив в отношении одного из участников сделки, которому придется не только отдавать в обмен своё жилое помещение, но и доплачивать его новому собственнику свои денежные средства. В этой ситуации обмен считается неравноценный и определяется критериями жилищной площади, квадратурой, наличием или отсутствием ремонта, развитие инфраструктуры.
  3. Третья группа альтернативной сделки можно объединить понятием «Больше меньше». В данной ситуации происходит размер жилищными площадями. Например, владелец решил использовать альтернативную сделку и обменять свою трёхкомнатную квартиру на две однокомнатные квартиры. Или, наоборот, жертвуя двумя жилыми помещениями собственник получает одно, но более выгодное для проживания.

При проведении альтернативных сделок с имуществом рекомендуется пользоваться услугами безопасной сделки. Данная процедура предусматривает блокирование одного имущества, например, денежных средств на расчетных счетах в банке до момента предоставления другим собственником документов, подтверждающие право собственности на новое имущество. Данный способ оплаты альтернативных сделок наиболее распространен в Российской Федерации. Если люди доверяют друг другу и нет никаких других препятствий, то можно передать денежные средства наличными или просто перевести на расчетный счет.
Альтернативная сделка – сложный процесс, требующий особого подхода и внимания. Для оформления подобных сделок необходимо прибегнуть к помощи риелтора, но и этого недостаточно, важно контролировать всего его действия, особое внимание уделить регистрации всех альтернативных сделок в Росреестре. Результат регистрации можно проверить, заказав выписку из ЕГРН Росреестра.

Плюсы и минусы при оформлении альтернативной сделки

В отличие от обычной сделки альтернативная сделка предполагает участие в ней как минимум 3 стороны:

  1. Покупатель – человек, желающий приобрести новое жилье;
  2. Покупатель – продавец – лицо, которое продает жилищную площадь и приобретает сразу новое;
  3. Продавец – лицо, продающее жилищную площадь покупателю – продавцу.

Это минимальное количество участников при проведении альтернативной сделки. Следует понимать, что в случае, если появляется еще один покупатель – продавец, то участников становится больше, процесс оформления сложнее, по времени намного длительнее.
В правовой системе Российской Федерации отсутствует понятие «альтернативной сделки», данное понятие используют исключительно риелторы.
Как и при любой проводимой сделке для всех участвующих сторону присутствуют как позитивные, так и негативные моменты.
Рассмотрим положительные моменты для каждого из участника альтернативной сделки с недвижимостью:

  1. Покупатель – возможность приобретения жилого помещения по ниже рыночной цене. Это обусловлено тем, что в силу сложности сделки продавцы чаще всего снижают цены, чтобы увеличить спрос на своё жилье.
  2. Покупатель – продавец. Данный субъект особо выгодный при проведении подобных сделок. У данного лица есть возможность переехать сразу из старого жилья в новое, вновь приобретенное путем альтернативы.
  3. Продавец. Опять же, ввиду сложность сего процесса покупатели жилого помещения зачастую готовы выплачивать больше оговоренной суммы, чтобы не упустить подходящий выбранный вариант жилья.

Наряду со всеми положительными моментами, каждый субъект рискует, в связи с чем, могут появиться негативные моменты:

  1. Покупатель – в случае, если продавец – покупатель не найдет подходящего для себя жилья, то в данном случае сделка с приобретением нового жилья рискует быть сорванной.
  2. Покупатель – продавец – продавец может отказаться от продажи своего имущества, в данном случае, без жилого помещения останется и покупатель, и покупатель – продавец.
  3. Продавец – длительный срок оформления необходимой документации, ввиду большого количества участников сделки.

Таким образом, при проведении альтернативной сделки для всех есть свои плюсы и минусы, кроме того, если тщательно подходить к анализу данного правового неформального института правоотношений, то можно выделить и риски подобных сделок.

Риски при проведении альтернативных сделок с недвижимостью

Самым главным риском при проведении альтернативных сделок является субъект правоотношений. При проведении сделки участвуют как минимум три лица, а если учесть, что право собственности недвижимости переходит среди десяти субъектов, то здесь начинается путаница и никогда не обходится без субъективных факторов риска. Ввиду большого количества участников сделки – некоторые могут передумать, отказаться от сделки, выдвинуть новые условия и много другое, изменение решение хотя бы одного субъекта правоотношений ведет к срыву всей цепочки альтернативной сделки.
Следует отметить и юридический аспект проведения альтернативных сделок, в данном случае особое внимание следует уделять правильности заполнения документации и договоров купли – продажи на все объекты недвижимости. Признание одного договора не действительным влечет к нарушению прав собственности всех участников производства.
При выборе альтернативной сделки настоятельно рекомендуется обращаться к специалистам и непосредственно контролировать все действия. Безопасность сделки – в руках субъектов правоотношений и если всех устраивают условия, то необходимо объединить усилия и контролировать данный процесс, с учетом привлечения и иных специалистов. Следует обращаться к услугам не одного риелтора, а сразу к нескольким.

Этапы альтернативных сделок

  1. Поиск подходящих субъектов правоотношений. Процедура поиска добросовестных покупателей и продавцов объектов недвижимости. На данной стадии следует обратить внимание на платежеспособность покупателя и юридическую чистоту продавца.
  2. После того, как всех устраивают участники предстоящих сделок необходимо проверить объекты недвижимости на предмет арестов и иных обременений, связанных с препятствием проведении сделок. На данном этапе лучше довериться специалисту с последующей проверкой всех предоставленных им документов.
  3. Определение формы и размера оплаты по предстоящим сделкам. На данном шаге со всеми участниками необходимо принять решения, связанные с выплатами за объекты недвижимости. Лучше всего обратиться к безналичной форме расчета с фиксированием в банке, данный способ еще называют подушкой безопасности при проведении сделок. В данном случае гарантом сохранности денежных средств выступает банк.
  4. Составление предварительного соглашения. Данный документ выступает вторым гарантом успеха альтернативной сделки. В данном документе заполняются сведения о лицах, объектах недвижимости, сроках и формах выплат за объекты сделки.
  5. После прохождения всех предыдущих шагов необходимо юридически грамотно составить договоры купли – продажи на все объекты предстоящей сделки. Составление договора необходимо поручить грамотному юристу или нотариусу. Обязательно потребовать проведение юридической экспертизы документа на наличии ошибок. Составленные договоры подписываются всеми участниками сделки.
  6. Регистрация сделки в Росреестре. Обязательный шаг к успешному исходу сделки. Подать документы в Росреестр можно лично или направить их через МФЦ. Следует отметить, что подача документации через МФЦ значительно упрощает процедуру регистрации сделок с недвижимостью. Специалисты МФЦ проверят все документы и дадут бесплатные консультации по дальнейшим действиям. Регистрация договора купли – продажи процедура платная и предусматривает взимание пошлины в размере 2000 рублей. Срок рассмотрения документов в Росреестре составляет 10 дней, в случае, если документы нотариально заверенные, то срок сокращается до 3 суток.

После истечения срока рассмотрения документов все участники альтернативной сделки получают новые, заверенные документы с правом на новую собственность согласно договорам.
На практике случаются особые виды альтернативных сделок, среди них выделяют:

  1. Альтернативная сделка с несовершеннолетним;
  2. Сделка с альтернативой, в случае нахождения квартиры в ипотеке;
  3. Альтернатива при покупке жилья на материнский капитал

Альтернативная сделка – хороший способ приобретения и продажи объектов недвижимости. При выборе подобного способа приобретения или продаже квартиры необходимо обратиться к специалисту в данной сфере и строго соблюдать всю последовательность действий. Тщательно проверяйте каждый шаг и советуйтесь с юристом.
В России альтернативные сделки очень распространены, приоритет подобным видам сделок отдают крупные бизнесмены и торговые кампании, так как альтернатива в выборе объектов является неотъемлемой частью успешного бизнеса.